0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Гпзу без пятна застройки

Правила землепользования и застройки и выдача ГПЗУ в Москве

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением или изменением градостроительного регламента, видов разрешенного использования земельных участков в Москве, изменением правил землепользования и застройки Москвы. А также по вопросам кадастровой стоимости земель в Москве, земельного налога и налога на имущество.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Представительство в уполномоченных органах

Осуществляем юридическое и организационное сопровождение проектов, связанных с установлением и изменением границ санитарно-защитных зон.

Готовы предложить комплексное юридическое сопровождение инвестиционных и строительных проектов по вопросам получения разрешительной документации, договорных отношении между участниками проекта и т.д.

Представление интересов в суде

Готовы представлять интересы по спорам:

о границах санитарно-защитных зон и иных зон с особыми условиями использования;

о прекращении существования санитарно-защитных зон;

о возмещении убытков, связанных с нахождением участка в санитарно-защитной зоне.

Взаимодействие с проектировщиками и экспертами

Готовы обеспечить привлечение для реализации Вашего проекта квалифицированных специалистов в области проектирования, расчёта границ санитарно-защитных зон, аккредитованные лаборатории для проведения замеров и т.д.

Подготовка юридических заключений

Проводим проверку участка на предмет вхождения в санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования, влияния данных зон на возможность застройки и иного использования участков или зданий, возможности пересмотра границ таких зон.

Также готовы провести проверку участка перед сделкой по иным гражданско-правовым, земельным и градостроительным вопросам.

Комплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов

Если нежилой объект построен сравнительно недавно – нужно проверить, что право на него зарегистрировано законно и нет риска признания самовольной постройкой.

Одного наличия зарегистрированного права недостаточно – необходимо проверить документы на строительство и ввод в эксплуатацию.

В отношении земельного участка – проверим законность его формирования и предоставления в собственность или аренду.

  • Внесения изменений в правила землепользования и застройки г. Москвы.
  • Судебного оспаривания правил землепользования и застройки, иной градостроительной документации.
  • Получения ГПЗУ в Москве. Споров, связанных с некорректным заполнением ГПЗУ или его несвоевременной выдачей.
  • Подготовки проектов планировки и проектов межевания.
  • Установления и исключения из ПЗЗ зон мероприятий по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ).
  • Снижения кадастровой стоимости, оптимизации земельного налога и арендой платы за землю в Москве.
  • Исключения объектов из перечня облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости.
  • Градостроительного аудита, оценки градостроительного потенциала участка перед его покупкой или началом инвестиционного проекта.
  • Размещения некапитальных объектов.

Важнейшими документами, регламентирующими строительство и иную градостроительную деятельность в Москве, являются утверждённые Генеральный план и Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). При этом наибольшую практическую значимость для землепользователей ПЗЗ, Генплан же относится скорее к документам стратегического планирования.

ПЗЗ Москвы

Основной частью ПЗЗ являются карты градостроительного зонирования, разделяющие территорию города на территориальные зоны. Одна из специфических черт ПЗЗ Москвы — отсутствие ограниченного перечня видов территориальных зон с буквенно-цифровыми индексами, на которых основывается структура большинства других российских ПЗЗ.

Вместо этого для каждой территориальной зоны установлены:

    перечень основных видов разрешённого использования (по классификатору, содержащемуся в самих ПЗЗ);

ЗОНА СОХРАНЯЕМОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

Основные виды разрешенного использования в зоне сохраняемого землепользования определяются ранее внесёнными в ЕГРН сведениями.

Изменение основных видов разрешенного использования в этой зоне возможно только путём внесения изменений в ПЗЗ Москвы. Без изменения ПЗЗ возможно только сокращение числа ВРИ.

В то же время могут устанавливаться вспомогательные виды разрешённого использования из достаточно широкого перечня.

Строительство или реконструкция возможны в габаритах существующих объектов без повышения площади и высотности, то есть реконструкция без расширения площади, строительство объекта на месте снесённого в тех же или меньших габаритах.

ВРИ В СООТВЕТСТВИИ С РАНЕЕ ВЫДАННЫМ ГПЗУ

В данной зоне основные виды разрешенного использования установлены в соответствии с действовавшим на момент принятия ПЗЗ г. Москвы градостроительным планом участка (ГПЗУ).

Причём данные виды установлены бессрочно независимо от истечения трёхлетнего срока действия ГПЗУ, их пересмотр возможен только путём внесения изменений в ПЗЗ.

ЗОНА С УСТАНОВЛЕННЫМИ ВРИ

В данной зоне установлен конкретный перечень основных видов разрешенного использования, которые правообладатель участка вправе выбрать по своему усмотрению.

Виды указаны цифрами в соответствии с классификатором, содержащимся в ПЗЗ г. Москвы (применяется при выдаче ГПЗУ и разрешений на строительство).

При этом первые две цифры соответствуют виду по классификатору, утвержденному на федеральном уровне. По данному классификатору вносятся сведения в ЕГРН, рассчитывается кадастровая стоимость и т.д.

ЗОНА СОХРАНЯЕМОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

Изменение основных видов разрешенного использования в этой зоне возможно только путём внесения изменений в ПЗЗ Москвы. Без изменения ПЗЗ возможно только сокращение числа ВРИ.

В то же время могут устанавливаться вспомогательные виды разрешённого использования из достаточно широкого перечня.

Строительство или реконструкция возможны в габаритах существующих объектов без повышения площади и высотности, то есть реконструкция без расширения площади, строительство объекта на месте снесённого в тех же или меньших габаритах.

ЗОНА С УСТАНОВЛЕННЫМИ ПАРАМЕТРАМИ СТРОИТЕЛЬСТВА

Правообладатели участков в данной зоне вправе строить объекты с указанными в ПЗЗ предельными параметрами. А именно, регламентированы:

  • плотность застройки (отношение наземной поэтажной площади объектов к площади участка) в тысячах квадратных метров на гектар. При проектировании показатель рассчитывается применительно к застраиваемому участку;
  • высотность застройки в метрах;
  • коэффициент застройки участка (заостренность) в процентах. Определяется как отношение «пятна застройки» к площади участка.

Возможные виды разрешённого использования также устанавливаются ПЗЗ.

ПАРАМЕТРЫ В СООТВЕТСТВИИ С РАНЕЕ ВЫДАННЫМ ГПЗУ

В данной зоне параметры застройки установлены в соответствии с действовавшим на момент принятия ПЗЗ г. Москвы градостроительным планом участка (ГПЗУ).

Причём данные параметры действуют бессрочно независимо от истечения трёхлетнего срока действия ГПЗУ, их пересмотр возможен только путём внесения изменений в ПЗЗ.

При этом территориальные зоны в ПЗЗ Москвы небольшие – охватывают от отдельного земельного участка до квартала или промплощадки.

Также отдельные территориальные зоны установлены для каждого участка, для которого до принятия ПЗЗ был выдан градостроительный план. Для такого участка виды разрешённого использования и параметры строительства устанавливаются в соответствии с таким ГПЗУ. В том числе в случаях, когда старый ГПЗУ был выдан с «нулевыми» параметрами. При этом, хотя в силу закона ГПЗУ сохраняет действие до 1 января 2020 г, в ПЗЗ для данной категории участков никакого иного градостроительного регламента не устанавливается. В связи с этим действие старых ГПЗУ стало фактически бессрочным. Соответственно, если положения такого ГПЗУ не устраивают владельца участка — необходимо ставить вопрос о внесении изменений в ПЗЗ.

Территориальные зоны можно условно разделить на следующие категории:

  • Имеющие «полноценный» градостроительный регламент – перечень видов разрешенного использования и параметры разрешённого строительства (как минимум – плотность застройки). Только в данных зонах получение ГПЗУ и дальнейшее строительство возможны без пересмотра ПЗЗ.
  • Зоны сохраняемого землепользования (индекс «Ф»). В них как разрешенное использование участков, так и параметры строительства определяются существующими сведениями, внесёнными в ЕГРН. Строительство или реконструкция с увеличением площадей в данной зоне возможны только после внесения изменений в ПЗЗ. Без таких изменений строить можно только после сноса старых объектов и с сохранением общей площади и первоначального назначения.
  • Не предполагающие застройку. В том числе зоны транспортной инфраструктуры, территории общего пользования, природных объектов и т.д.

В свою очередь территориальные зоны, для которых установлен «полноценный» градостроительный регламент, по видам разрешенного использования можно разделить на следующие основные категории:

  • промышленные – допускается размещение только производства различных видов, либо производства и складов;
  • общественно-деловые — допускается размещение офисов и/или торговых центров (в том числе в сочетании с производством, складами т.д.);
  • жилые различных видов — помимо жилья соответствующей этажности допускается ограниченное размещение коммерческих объектов.

При этом «полноценный» градостроительный регламент установлен в основном для тех территории, по которым до 2017 г. были приняты или находились в разработке проекты планировки или в иной форме были приняты решения о развитии. В иных случаях застроенные территории, как жилые, так и производственные, общественные и т.д. отнесены как правило к зоне сохраняемого землепользования.

Возможность строительства в зонах, для которых установлен градостроительный регламент, зависит в первую очередь от предусмотренных видов разрешённого использования. При этом нужно учитывать:

  • наличие для большинства территориальных зон широкого перечня вспомогательных видов разрешенного использования;
  • возможность, с учетом специфики принятой в Москве классификации видов разрешенного использования, отнесения схожих объектов к разным видам.

Классификация разрешенного использования в ПЗЗ Москвы

В ПЗЗ Москвы содержится собственный классификатор видов разрешенного использования участков и объектов недвижимости, более детальный, чем установленный на федеральном уровне классификатор земельных участков. Разрешённое использование согласно именно этому классификатору отражается в выдаваемых Москве ГПЗУ и учитывается при проверке соответствия планируемого объекта градостроительному регламенту на этапе выдачи разрешения на строительство.

Вспомогательные виды разрешённого использования в ПЗЗ Москвы

Спецификой ПЗЗ Москвы является установление для практически всех территориальных зон, допускающих застройку, широкого перечня вспомогательных видов разрешенного использования.

В том числе вспомогательные виды разрешённого использования могут быть установлены для участков в зоне сохраняемого землепользования, поскольку в ней ограничено изменение только основных видов разрешенного использования.

Реализация вспомогательных видов разрешенного использования в Москве позволяет без изменения ПЗЗ менять фактическое использование хотя бы части объектов на участке, что актуально, например, для владельцев производственной или складской недвижимости, перевести которую под торговлю или офисы в полном объеме градостроительный регламент не позволяет.

Именно установление вспомогательных видов позволяет, в том числе «узаконить» магазины, кафе и т.д., которые давно оборудованы практически в каждом крупном здании производственного, административного, образовательного и другого назначения.

Но при этом необходимо учитывать, что установление вспомогательных видов может вести к увеличению кадастровой стоимости участка.

К разрешённым для большинства участков вспомогательным видам отнесены в том числе:

  • офисы;
  • торговые объекты (до 5 000 кв.м.);
  • объекты общественного питания;
  • объекты оказания бытовых услуг;
  • многочисленные виды объектов общественного назначения (фитнес-клубы, отделения банков, амбулаторные медучреждения и т.д.);
  • гаражи и стоянки.

Для объектов вспомогательных видов установлены следующие ограничения:

  • вспомогательный вид разрешенного использования не может реализовываться без одновременной реализации на участке основного или условно разрешенного вида использования. При этом строительство объектов, предназначенных для осуществления вспомогательных видов использования, может опережать во времени реализацию основных, условно разрешенных видов (то есть реализация вспомогательного вида возможна при условии, что строительство объектов, соответствующих основному виду хотя бы начато).
  • общая площадь всех объектов капитального строительства вспомогательных видов в пределах участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка (если иное не установлено требованиями нормативов градостроительного проектирования, технических регламентов, иными обязательными требованиями).

На практике это означает, что:

  • на участках, градостроительный регламент которых допускает новое строительство, под вспомогательные виды может быть отведено до 25% предельной площади объектов, рассчитываемой исходя из площади участка и установленной для него в ПЗЗ плотности застройки. При этом в отношении объектов, соответствующих основному виду (одному из основных видов) разрешённого использования должно быть, как минимум, выдано разрешение на строительство.
  • На участках в зоне сохраняемого землепользования «Ф» под вспомогательные виды может быть переоборудовано (в т.ч. путем реконструкции) до 25% площадей, имевшихся на момент утверждения ПЗЗ объектов.

Ваш вопрос при пятне застройки, обозначенном в ГПЗУ 12 х 58м вышли из пятна застройки на 20см. Будет ли это припятствием при регистрации?»

Ваш вопрос «При проектировании здания на участке 24 х70 м, при пятне застройки, обозначенном в ГПЗУ 12 х 58м вышли из пятна застройки на 20см. Будет ли это припятствием при регистрации?»

«При проектировании здания на участке 24 х70 м, при пятне застройки, обозначенном в ГПЗУ 12 х 58м вышли из пятна застройки на 20см. Будет ли это припятствием при регистрации?»
Андрей

Здание не хотят вводить в эксплуатацию? Требуют внести изменения в проект? Какие у Вас документы имеются для регистрации и кто это написал

При проектировании здания на участке 24 х70 м, при пятне застройки, обозначенном в ГПЗУ 12 х 58м вышли из пятна застройки на 20см.
Андрей

Консультация юриста бесплатно

Нет, не будет, так как в ГПЗУ вносятся примерные сведения, а основным документом будет разрешение на строительство

Статья 44. Градостроительные планы земельных участков
1. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.
(в ред. Федерального закона от 20.03.2011 N 41-ФЗ)
2. Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.
3. В составе градостроительного плана земельного участка указываются:
1) границы земельного участка;
2) границы зон действия публичных сервитутов;
3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
4) информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;
5) информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);
6) информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;
7) информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее — технические условия);
(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 318-ФЗ)
8) границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.
4. В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.
5. Форма градостроительного плана земельного участка устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Похожие вопросы

При проектировании здания на участке 24 х70 м, при пятне застройки, обозначенном в ГПЗУ 12 х 58м вышли из пятна застройки на 20см. Будет ли это припятствием при регистрации?

Можно ли провести опрос жильцов МКД путем анкетирования, для решения вопроса об услугах охраны?

Налог от продажи квартиры, которая в собственности менее 3 лет

Будет ли в справке о судимости указана кража, совершенная в 12-летнем возрасте?

Сможем ли мы встать на учет как молодая семья,если мне 26 а мужу 28 и у меня есть в собственности 1/2 двухкомнатной квартиры?

ГПЗУ — Градостроительный план земельного участка

Кадастровые инженеры ГКИ Недкадастр оформляют проектно-планировочную документацию на земельные участки и не рекомендуют начинать строительство без формирования ГПЗУ.

Для получения ГПЗУ необходима расширенная выписка из ЕГРН с точками координат, топографическая съёмка и правоподтверждающие документы на участок. На участке должно быть обязательно выполнено межевание. Если при межевании выявились накладки границ, захваты соседских территорий или появились территориальные споры, наши юристы подключаются к проблеме и решают её.

Мы формируем чистые ГПЗУ без ограничений строительства, увеличиваем площадь застройки, если есть, то снимаем ограничения. А также согласовываем строительство в зоне аэропортов и водохранилищ.

Когда сделано межевание, границы участка определены на местности и в Едином Государственном Реестре Недвижимости, следующим этапом получают Градостроительный План Земельного Участка.

15 000 руб. оформление 1 месяц

Возможно вам потребуются:

Кадастровая выписка на участок4 000 руб. Кадастровая выписка из ЕГРН и предоставление сведений из государственного кадастра недвижимости об объекте.

Разрешение на строительство Получение разрешения на строительство коммерческой недвижимости, осуществление инженерных изысканий, составление.

Выдача градостроительных планов участков в Истринском, Наро-фоминском, Одинцовском районах Московской области. Вся география наших работ .

Вопросы кадастровым инженерам

Консультации и вопросы по оформлению документов

10 ответов Нужно ли получать ГПЗУ и разрешения для строительства дома на собственном участке? Добрый день! Необходимо уточнить назначение и вид разрешенного использования Вашего земельного участка. Дачное некоммерческое товарищество — это форма организации сообщества собственников земельных участков. подробнее.

3 ответа Можно ли изменить Градостроительный План для строительства но новым нормам? Добрый день. В градостроительном плане земельного участка указывается площадь и границы застройки на земельном участке, согласно градостроительным нормам — это не менее 3 метров от соседнего забора и не менее. подробнее.

1 ответ Не разрешают провести реконструкцию отказав выдаче градостроительного плана земельного участка Добрый день, Ольга Сергеевна! Если найти указанное Вами Постановление городской Думы города Петропавловска-Камчатского №294 от 12.10.2010, то в приложенной к нему карте градостроительного зонирования можно увидеть. подробнее.

Градостроительный план земельного участка

После упрощения процедуры оформления строительства частных домов градостроительный план земельного участка не входит в перечень обязательных документов при получении разрешения на строительство объектов ИЖС. Однако, юристы ГКИ Недкадастр советуют перед планированием строительства, а ещё лучше перед покупкой участка, разработать этот документ.

При строительстве необходимо учесть удалённость планируемого объекта от дороги, возможность проведения инженерных коммуникаций и наличие территориальных зон с особыми условиями использования. Эти факты влияют на возможность строительства на участке. Здание, возведённое в черте одной из охранных зон или с нарушением минимальных отступов от соседнего участка или дороги, без согласования зарегистрировать не получится.

Пятно застройки в ГПЗУ

Всю эту информацию можно получить из градостроительного плана, в котором помимо адреса участка, кадастрового номера, площади, границ, сведений о правообладателе указывается площадь пятна застройки. То есть градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) определяет ограничения, связанные с возведением строительных объектов. Получение градплана позволит спланировать расположение дома на участке и рассчитать объём строительных работ. Если возведение объекта капитального строительства предполагается на участке, который попадает в радиус действия одной из охранных зон, строительство необходимо согласовать с соответствующей организацией.

На практике встречаются случаи, когда застройщик получает ГПЗУ с нулевыми параметрами застройки. Это означает, что возводить какие-либо объекты запрещается. Участок, строительство на котором невозможно, теряет свою ценность, так как застройщик не может реализовать задуманный проект.

Получение градостроительного плана

Чтобы оформить ГПЗУ, застройщику необходимо предоставить свидетельство о праве собственности на участок или выписку из ЕГРН и документ, удостоверяющий личность. ГПЗУ можно получить только на участок, границы которого юридически оформлены. В ГПЗУ перечислены правила землепользования и застройки относительно конкретного участка, указаны виды разрешённого использования, параметры строительства и другая техническая информация.

Без согласования требований, прописанных в ГПЗУ, возводимый объект не получится узаконить. Администрация не выдаст разрешительную документацию, и объект будет считаться самостроем. Строительство подобных объектов «замораживается» на время, пока владельцу не удастся узаконить объект через суд. В противном случае, администрация вправе потребовать снести объект, причём, расходы по сносу возлагаются на застройщика.

Кадастровые инженеры ГКИ Недкадастр измерят площадь участка, установят границы, согласуют их со смежными землепользователями и внесут сведения в ЕГРН. Межевой план потребуется не только для получения ГПЗУ. На участке, границы которого не оформлены, нельзя возводить объекты недвижимости. Также мы сформируем градостроительный план земельного участка, поможем избежать получения нулевого ГПЗУ, согласуем обременения с соответствующими организациями и предотвратим возможные риски на начальном этапе выбора участка.

Юрист-консультант

Работает в ГКИ «Недкадастр» с 2011 г. Юрист-консультант

Марина Захарова юрист в области кадастрового учета и регистрации права. Оказывет помощь в подачи документов на кадастровый учет и регистрацию в Росреестр.

Кадастровый инженер

C 2013 г. работает в ГКИ «Недкадастр» Аттестат № 50-11-329

Основные задачи инженера: разработка технической документации на коммерческие здания, офисы, жилые дома. Обработка сведений из кадастра, определение нарушений в границах участков

Новости

Главные новости в области строительства и кадастра

Строительство и реконструкция Ограничения на строительство вблизи аэропортов Раньше при получении градостроительного плана на земельный участок могли наложить обременения в виде — приаэродромная зона какого-либо Аэропорта (Шереметьево. Читать далее

Строительство и реконструкция Какие штрафы ждут владельцев недостроенных домов В ближайшее время административные наказания за недострой и за неиспользование земельных участков по назначению могут быть отменены. Читать далее

Строительство и реконструкция Строительство на участке с особыми условиями использования Ограниченное пользование участком. Строительство на участке с ЗОУИТ. После вступления в действие №342-ФЗ, возникли изменения в земельном праве и градостроительстве. Читать далее

Строительство и реконструкция Дольщикам дали пять лет гарантии Госдума рассматривает законопроект, которые должен расширить права дольщиков. Теперь при обнаружении недостатков собственники могут потребовать от застройщика. Читать далее

Срочные работы и документы

Заявка на выезда кадастрового инженера и выезд для обмеров, принимается только после внесения предоплаты в размере не менее 70% от стоимости предстоящих работ!

143500 , Россия, Истра

ул. Ленина дом 27

ГКИ «НЕДКАДАСТР» обслуживает строительные организации, выполняет работы в садовых товариществах и предоставляет кадастровые услуги для физических и юридических лиц.

Указанные на сайте цены носят исключительно информационный характер и не являются публичной офертой.

Нашли ошибку, неточность или неактуальную информацию на этой странице?

сообщите нам об этом

Группа кадастровых инженеров

  • © 2020 ГКИ «НЕДКАДАСТР»
  • Карта сайта

Наше оборудование сертифицировано в
государственных учреждениях г. Москвы

Правила землепользования и застройки и выдача ГПЗУ в Москве

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением или изменением градостроительного регламента, видов разрешенного использования земельных участков в Москве, изменением правил землепользования и застройки Москвы. А также по вопросам кадастровой стоимости земель в Москве, земельного налога и налога на имущество.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Представительство в уполномоченных органах

Осуществляем юридическое и организационное сопровождение проектов, связанных с установлением и изменением границ санитарно-защитных зон.

Готовы предложить комплексное юридическое сопровождение инвестиционных и строительных проектов по вопросам получения разрешительной документации, договорных отношении между участниками проекта и т.д.

Представление интересов в суде

Готовы представлять интересы по спорам:

о границах санитарно-защитных зон и иных зон с особыми условиями использования;

о прекращении существования санитарно-защитных зон;

о возмещении убытков, связанных с нахождением участка в санитарно-защитной зоне.

Взаимодействие с проектировщиками и экспертами

Готовы обеспечить привлечение для реализации Вашего проекта квалифицированных специалистов в области проектирования, расчёта границ санитарно-защитных зон, аккредитованные лаборатории для проведения замеров и т.д.

Подготовка юридических заключений

Проводим проверку участка на предмет вхождения в санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования, влияния данных зон на возможность застройки и иного использования участков или зданий, возможности пересмотра границ таких зон.

Также готовы провести проверку участка перед сделкой по иным гражданско-правовым, земельным и градостроительным вопросам.

Комплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов

Если нежилой объект построен сравнительно недавно – нужно проверить, что право на него зарегистрировано законно и нет риска признания самовольной постройкой.

Одного наличия зарегистрированного права недостаточно – необходимо проверить документы на строительство и ввод в эксплуатацию.

В отношении земельного участка – проверим законность его формирования и предоставления в собственность или аренду.

  • Внесения изменений в правила землепользования и застройки г. Москвы.
  • Судебного оспаривания правил землепользования и застройки, иной градостроительной документации.
  • Получения ГПЗУ в Москве. Споров, связанных с некорректным заполнением ГПЗУ или его несвоевременной выдачей.
  • Подготовки проектов планировки и проектов межевания.
  • Установления и исключения из ПЗЗ зон мероприятий по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ).
  • Снижения кадастровой стоимости, оптимизации земельного налога и арендой платы за землю в Москве.
  • Исключения объектов из перечня облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости.
  • Градостроительного аудита, оценки градостроительного потенциала участка перед его покупкой или началом инвестиционного проекта.
  • Размещения некапитальных объектов.

Важнейшими документами, регламентирующими строительство и иную градостроительную деятельность в Москве, являются утверждённые Генеральный план и Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). При этом наибольшую практическую значимость для землепользователей ПЗЗ, Генплан же относится скорее к документам стратегического планирования.

ПЗЗ Москвы

Основной частью ПЗЗ являются карты градостроительного зонирования, разделяющие территорию города на территориальные зоны. Одна из специфических черт ПЗЗ Москвы — отсутствие ограниченного перечня видов территориальных зон с буквенно-цифровыми индексами, на которых основывается структура большинства других российских ПЗЗ.

Вместо этого для каждой территориальной зоны установлены:

    перечень основных видов разрешённого использования (по классификатору, содержащемуся в самих ПЗЗ);

ЗОНА СОХРАНЯЕМОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

Основные виды разрешенного использования в зоне сохраняемого землепользования определяются ранее внесёнными в ЕГРН сведениями.

Изменение основных видов разрешенного использования в этой зоне возможно только путём внесения изменений в ПЗЗ Москвы. Без изменения ПЗЗ возможно только сокращение числа ВРИ.

В то же время могут устанавливаться вспомогательные виды разрешённого использования из достаточно широкого перечня.

Строительство или реконструкция возможны в габаритах существующих объектов без повышения площади и высотности, то есть реконструкция без расширения площади, строительство объекта на месте снесённого в тех же или меньших габаритах.

ВРИ В СООТВЕТСТВИИ С РАНЕЕ ВЫДАННЫМ ГПЗУ

В данной зоне основные виды разрешенного использования установлены в соответствии с действовавшим на момент принятия ПЗЗ г. Москвы градостроительным планом участка (ГПЗУ).

Причём данные виды установлены бессрочно независимо от истечения трёхлетнего срока действия ГПЗУ, их пересмотр возможен только путём внесения изменений в ПЗЗ.

ЗОНА С УСТАНОВЛЕННЫМИ ВРИ

В данной зоне установлен конкретный перечень основных видов разрешенного использования, которые правообладатель участка вправе выбрать по своему усмотрению.

Виды указаны цифрами в соответствии с классификатором, содержащимся в ПЗЗ г. Москвы (применяется при выдаче ГПЗУ и разрешений на строительство).

При этом первые две цифры соответствуют виду по классификатору, утвержденному на федеральном уровне. По данному классификатору вносятся сведения в ЕГРН, рассчитывается кадастровая стоимость и т.д.

ЗОНА СОХРАНЯЕМОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

Изменение основных видов разрешенного использования в этой зоне возможно только путём внесения изменений в ПЗЗ Москвы. Без изменения ПЗЗ возможно только сокращение числа ВРИ.

В то же время могут устанавливаться вспомогательные виды разрешённого использования из достаточно широкого перечня.

Строительство или реконструкция возможны в габаритах существующих объектов без повышения площади и высотности, то есть реконструкция без расширения площади, строительство объекта на месте снесённого в тех же или меньших габаритах.

ЗОНА С УСТАНОВЛЕННЫМИ ПАРАМЕТРАМИ СТРОИТЕЛЬСТВА

Правообладатели участков в данной зоне вправе строить объекты с указанными в ПЗЗ предельными параметрами. А именно, регламентированы:

  • плотность застройки (отношение наземной поэтажной площади объектов к площади участка) в тысячах квадратных метров на гектар. При проектировании показатель рассчитывается применительно к застраиваемому участку;
  • высотность застройки в метрах;
  • коэффициент застройки участка (заостренность) в процентах. Определяется как отношение «пятна застройки» к площади участка.

Возможные виды разрешённого использования также устанавливаются ПЗЗ.

ПАРАМЕТРЫ В СООТВЕТСТВИИ С РАНЕЕ ВЫДАННЫМ ГПЗУ

В данной зоне параметры застройки установлены в соответствии с действовавшим на момент принятия ПЗЗ г. Москвы градостроительным планом участка (ГПЗУ).

Причём данные параметры действуют бессрочно независимо от истечения трёхлетнего срока действия ГПЗУ, их пересмотр возможен только путём внесения изменений в ПЗЗ.

При этом территориальные зоны в ПЗЗ Москвы небольшие – охватывают от отдельного земельного участка до квартала или промплощадки.

Также отдельные территориальные зоны установлены для каждого участка, для которого до принятия ПЗЗ был выдан градостроительный план. Для такого участка виды разрешённого использования и параметры строительства устанавливаются в соответствии с таким ГПЗУ. В том числе в случаях, когда старый ГПЗУ был выдан с «нулевыми» параметрами. При этом, хотя в силу закона ГПЗУ сохраняет действие до 1 января 2020 г, в ПЗЗ для данной категории участков никакого иного градостроительного регламента не устанавливается. В связи с этим действие старых ГПЗУ стало фактически бессрочным. Соответственно, если положения такого ГПЗУ не устраивают владельца участка — необходимо ставить вопрос о внесении изменений в ПЗЗ.

Территориальные зоны можно условно разделить на следующие категории:

  • Имеющие «полноценный» градостроительный регламент – перечень видов разрешенного использования и параметры разрешённого строительства (как минимум – плотность застройки). Только в данных зонах получение ГПЗУ и дальнейшее строительство возможны без пересмотра ПЗЗ.
  • Зоны сохраняемого землепользования (индекс «Ф»). В них как разрешенное использование участков, так и параметры строительства определяются существующими сведениями, внесёнными в ЕГРН. Строительство или реконструкция с увеличением площадей в данной зоне возможны только после внесения изменений в ПЗЗ. Без таких изменений строить можно только после сноса старых объектов и с сохранением общей площади и первоначального назначения.
  • Не предполагающие застройку. В том числе зоны транспортной инфраструктуры, территории общего пользования, природных объектов и т.д.

В свою очередь территориальные зоны, для которых установлен «полноценный» градостроительный регламент, по видам разрешенного использования можно разделить на следующие основные категории:

  • промышленные – допускается размещение только производства различных видов, либо производства и складов;
  • общественно-деловые — допускается размещение офисов и/или торговых центров (в том числе в сочетании с производством, складами т.д.);
  • жилые различных видов — помимо жилья соответствующей этажности допускается ограниченное размещение коммерческих объектов.

При этом «полноценный» градостроительный регламент установлен в основном для тех территории, по которым до 2017 г. были приняты или находились в разработке проекты планировки или в иной форме были приняты решения о развитии. В иных случаях застроенные территории, как жилые, так и производственные, общественные и т.д. отнесены как правило к зоне сохраняемого землепользования.

Возможность строительства в зонах, для которых установлен градостроительный регламент, зависит в первую очередь от предусмотренных видов разрешённого использования. При этом нужно учитывать:

  • наличие для большинства территориальных зон широкого перечня вспомогательных видов разрешенного использования;
  • возможность, с учетом специфики принятой в Москве классификации видов разрешенного использования, отнесения схожих объектов к разным видам.

Классификация разрешенного использования в ПЗЗ Москвы

В ПЗЗ Москвы содержится собственный классификатор видов разрешенного использования участков и объектов недвижимости, более детальный, чем установленный на федеральном уровне классификатор земельных участков. Разрешённое использование согласно именно этому классификатору отражается в выдаваемых Москве ГПЗУ и учитывается при проверке соответствия планируемого объекта градостроительному регламенту на этапе выдачи разрешения на строительство.

Вспомогательные виды разрешённого использования в ПЗЗ Москвы

Спецификой ПЗЗ Москвы является установление для практически всех территориальных зон, допускающих застройку, широкого перечня вспомогательных видов разрешенного использования.

В том числе вспомогательные виды разрешённого использования могут быть установлены для участков в зоне сохраняемого землепользования, поскольку в ней ограничено изменение только основных видов разрешенного использования.

Реализация вспомогательных видов разрешенного использования в Москве позволяет без изменения ПЗЗ менять фактическое использование хотя бы части объектов на участке, что актуально, например, для владельцев производственной или складской недвижимости, перевести которую под торговлю или офисы в полном объеме градостроительный регламент не позволяет.

Именно установление вспомогательных видов позволяет, в том числе «узаконить» магазины, кафе и т.д., которые давно оборудованы практически в каждом крупном здании производственного, административного, образовательного и другого назначения.

Но при этом необходимо учитывать, что установление вспомогательных видов может вести к увеличению кадастровой стоимости участка.

К разрешённым для большинства участков вспомогательным видам отнесены в том числе:

  • офисы;
  • торговые объекты (до 5 000 кв.м.);
  • объекты общественного питания;
  • объекты оказания бытовых услуг;
  • многочисленные виды объектов общественного назначения (фитнес-клубы, отделения банков, амбулаторные медучреждения и т.д.);
  • гаражи и стоянки.

Для объектов вспомогательных видов установлены следующие ограничения:

  • вспомогательный вид разрешенного использования не может реализовываться без одновременной реализации на участке основного или условно разрешенного вида использования. При этом строительство объектов, предназначенных для осуществления вспомогательных видов использования, может опережать во времени реализацию основных, условно разрешенных видов (то есть реализация вспомогательного вида возможна при условии, что строительство объектов, соответствующих основному виду хотя бы начато).
  • общая площадь всех объектов капитального строительства вспомогательных видов в пределах участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка (если иное не установлено требованиями нормативов градостроительного проектирования, технических регламентов, иными обязательными требованиями).

На практике это означает, что:

  • на участках, градостроительный регламент которых допускает новое строительство, под вспомогательные виды может быть отведено до 25% предельной площади объектов, рассчитываемой исходя из площади участка и установленной для него в ПЗЗ плотности застройки. При этом в отношении объектов, соответствующих основному виду (одному из основных видов) разрешённого использования должно быть, как минимум, выдано разрешение на строительство.
  • На участках в зоне сохраняемого землепользования «Ф» под вспомогательные виды может быть переоборудовано (в т.ч. путем реконструкции) до 25% площадей, имевшихся на момент утверждения ПЗЗ объектов.

Что значит пятно застройки

Строительство домов не может происходить в свободном режиме, даже если земля оформлена в собственность. Более того, без полного владения землей о постройке думать нельзя. Именно поэтому всегда необходимо помнить о таком моменте, как пятно застройки, которое очень важно при определении площади дома и его основных стен, которые никак не должны совпадать с результатами межевания.

Что такое пятно постройки

Нередко у собственников земельных участков возникают проблемы при строительстве. Трудности чаще всего связаны с тем, что не каждый человек понимает, что собой представляет пятно постройки, которое имеет значение для правильно возведения сооружения. Итак, подобное пятно представляет собой участок, который определяет по границы заложенного под строительство фундамента.

Размер дома, который специализирован под грунт, то есть под строительство, будет как раз являться таким пятном.

При этом оно имеет два основных размера, которые позволяют определить конкретную площадь дома:

  • глубина территории под строительство, которая обозначается красной линией;
  • ширина территории под строительство, которая определяется по фасаду.

Для того чтобы понять, какая будет площадь, а соответственно, и само пятно постройки, данные показатели нужно перемножить.

Определить площадь застройки до начала строительных работ очень важно, так как это позволит точно отразить схему сооружения на плане и чертежах. Также это позволяет понять объём предстоящей работы.

Основной особенностью пятна застройки является то, что оно отражает контур участка, того фундамента, который закладывается как основа. И определять размеры такого пятна самостоятельно нельзя. Точнее сказать, площадь дома может быть выбрана собственником, но определенные правила об отступе от границ и отметок межевания определяются уполномоченным органом и фиксируются в соответствующих документах.

Говоря о вычислении объёма работ, которые предстоят в процессе строительства дома, следует обратить внимание на два важных аспекта. Во-первых, в самом проекте всегда должны указываться определенные действия, которые и будут отражать запланированную работу, и во-вторых, изучение сметы, которая может разделять как подготовительные, так и земляные работы. То есть все эти показатели будут напрямую зависеть от пятна застройки, а именно — от конкретно определённой площади будущего сооружения.

Характеристики проекта застройки

Формируя проект, важно учитывать основные характеристики, которыми должны обладать сооружения. Они также будут зависеть от пятна постройки, определяясь за счёт него.

Более того, сформированный проект должен полностью соответствовать тем требованиям, которые устанавливаются строительными правилами и нормами:

  1. Площадь. Необходимо учитывать как площадь всего строения, так и ту, что предназначена для жилья. Они не всегда совпадают. В случае с домами показатель жилой площади не очень важен и носит исключительно справочный характер. Общая же площадь в первую очередь важна для того, чтобы правильно определить расположение пятна застройки и учесть все отступы от границ.
  2. Типы этажей в доме. Насчёт их количества в частных домах есть ограничения, а именно возможно возведения лишь четырех этажей. Однако нормы предполагают и иные уровни, которые имеют четкие характеристики. Это может быть цокольный этаж, мансарда или же подвал.
  3. Количество комнат и санузлов. В этом вопросе нет ограничении, за исключением размещения некоторых стен строений, о которых говорят нормы и правила строительства.
  4. Габариты. Эта характеристика относится непосредственно к пятну постройки. Именно тут и будут отражены главные показатели – ширина и глубина постройки. Определить их можно за счёт красной линии. Ширина проходит вдоль неё, соответственно, глубина перпендикулярно. Именно такая красная линия является основным отступом при строительстве и формировании пятна постройки.

Это не единственные характеристики, которые должны быть учтены при строительстве дома. Определяя пятно постройки ещё на этапе проектирования, необходимо также подумать о внутренних водах, которые есть на участке, местах для бассейнов, о совмещённых домах и многом другом.

Каждая характеристика должна соответствовать Строительным правилам и нормам, положения которых регулярно обновляются. Несоблюдение установленных правил будет считаться нарушением закона.

Строительство дома считается более удобным вариантом по сравнению с квартирой, так как позволяет сэкономить деньги и обеспечить достаточную площадь помещения. Говоря же о площади пятна постройки, которая и будет являться основой при строительстве дома, лучше всего определять на схеме размеры больше на пару метров, так как в процессе работы многое может измениться.

Расположение дома на участке

Определённое заранее место, где будет находиться дом, можно считать пятном застройки. То есть фактически оно и есть выбранное расположение дома. При этом устанавливая необходимое место, всегда важно учитывать, что участок, предназначенный для строительства, уже определён градостроительной документацией. При этом данный факт не лишает хозяина земли права определить расположение пятна застройки по своему усмотрению, главное — без нарушений СНиПов.

Однако бывают ситуации, когда градостроительные документы не были приняты для конкретного участка, тогда нужно будет привлекать специалистов, которые и помогут определить расположение дома, уделяя внимания основным моментам:

  1. Красная линия. Это первое, на что обратят внимание специалисты. Такие линии помогают определить ширину и глубину пятна застройки, а также они являются ориентиром при определении расстояния отступа. Определяют красную линию улиц и проездов. В первом случае отступ равен пяти метрам, а во втором — трём.
  2. Санитарные и бытовые нормы. Речь идёт о том расстоянии, которое должно быть соблюдено с учётом расположения соседского участка. Вариантов несколько: если это усадьба, то три метра, если сельхозсооружение, то четыре метра, если это стволы то либо четыре метра, либо один, в зависимости от их толщины, а также если есть кустарники, то отступ равен одному метру.
  3. Нормы пожарной безопасности. Здесь роль будет играть материал, который используется для строительства. Расстояние должно быть соблюдено в этом случае между самими домом и хозяйственными постройками. Если материал бетон, камень или кирпич, то около восьми метров, если дерево, имеющее защиту специальными веществами, то также около восьми метров, если же материал простая древесина, то не меньше десяти метров.

Данные характеристики — основные при расположении пятна застройки, однако также важно учитывать инсоляцию, рельеф, изыскания геологии и окружающую среду.

Наличие плана строительных работ — обязательное условие, в противном случае возведение дома не будет законным. Соответственно, привлечение специалистов необходимо в случае отсутствия градостроительной документации.

Если же проблем с документацией не было, возможно, она была предоставлена сразу при приобретении участка в собственность, то приступать к строительству можно в любое время. Достаточно лишь ориентироваться на показатели в документах при формировании плана и схемы пятна постройки.

Нахождение дома за пределами пятна постройки

Главным нормативным документом, на который нужно опираться при определении пятна застройки, является свод Строительных правил и норм. Также способом регулирования могут быть и градостроительные документы. Они в большинстве случаев выдаются при приобретении участка в полное владение и планировании строительных работ. Также их могут выдать специалисты.

В некоторых ситуациях собственники допускают нарушения предписаний документов по градостроительству. То есть они выходят за рамки той территории, что была отведена под пятно застройки.

Данные действия считаются нарушениями СПиН и могут повлечь за собой некоторые негативные последствия:

  • изменение дома, то есть его перестройка и подгон под установленные границы;
  • снос, в некоторых ситуациях возможен только такой выход;
  • штрафы, предусматриваемые за нарушение СПиН.

Любой результат создает необходимость перепланировки строительных работ, а также определения новых границ и площадей пятна застройки.

Все нарушения рассматриваются исключительно судом. Только на основании судебного решения можно снести дом или изменить его строение.

Таким образом, пятно постройки — основное понятие, которое необходимо определять еще на начальном этапе строительства. Оно означает площадь, на которой будет располагаться фундамент под дом. При этом необходимо точно определять красные линии, позволяющие установить размер отступа и избежать нарушения СНиПов.

Согласование ГПЗУ: все об утверждении градостороительного плана участка

Содержание

Градостроительный план земельного участка содержит в себе данные как о самой земле и ее границах, так и о расположенных здесь ОКСах, подземных и надземных коммуникациях. В нем указывают как уже существующие, так и запланированные объекты. Документ выполняет разные задачи, но одна из основных – обоснование строительства, минимизация финансовых или технических рисков. Правила получения и согласования регламентирует ст. 57.3 ГрК.

Раньше он относился к документам по планированию территории. Сейчас – это информационный документ.

Что можно узнать из градостроительного плана

ГПЗУ заполняют по определенной форме. По сути, информация, которая включена в план, определяет важную для застройщика информацию:

  • Каким образом разрешено использовать участок.
  • Какую максимальную площадь и этажность могут иметь здания.
  • Какой процент земли допустимо отвести под застройку.

Информация, которая содержится в этом плане, помогает не только разработать проект будущего ОКС. На основе данных застройщик может оценить рентабельность проекта.

Несмотря на то, что градостроительный план больше не относится к планировочной документации, его нельзя получить, если участок не зарегистрирован.

Когда нужен ГПЗУ

В первую очередь получать и согласовывать ГПЗУ нужно застройщику. Без этого документа невозможно построить практически ни один объект. Исключение составляют жилые и садовые дома, на которые распространяется уведомительный порядок строительства, но это не исключает что ГПЗУ не понадобится, каждый случай индивидуален. Для всех других объектов ГПЗУ используют на всех этапах:

  • Разработка проекта. Закон прямо определяет, что ГПЗУ – это документ, информация из которого используется при проектировании ОКСов.
  • Получение разрешения на строительство. Для строительства в уведомительном порядке больше не требуется ГПЗУ, но если проектируемый ОКС нельзя построить без разрешения, без градостроительного плана собрать разрешительную документацию не получится.
  • Ввод объекта в эксплуатацию. Без этой процедуры ОКС невозможно поставить на кадастр, зарегистрировать на него права. Во время проверки комиссия использует данные из проекта, в который входит градостроительный план.

Важно! После введения уведомительного порядка, получать ГПЗУ на жилой дом не нужно. Но только в том случае, если планируемый объект соответствует установленным нормам. Если хотите узнать не попадает ли ваш дом в охранные зоны, какое у вас пятно застройки и где должен размещаться объект капитального строительства. Не получая ГПЗУ, есть вероятность того при получения уведомления можете получить отказ, на предмет того что участок попадает в охранную зону и тд. Получив заранее ГПЗУ, можете узнать данные нюансы заранее.

Также получение и согласование ГПЗУ нужно и в то случае, если планируются работы, способные изменить границы. План может быть подготовлен как отдельный документ. Также он обязательно входит в проект межевания территории.

Согласование

Подготовить и утвердить градостроительный план должна местная администрация. Обычно этим занимается департамент архитектуры. Процедура проста и ее можно пройти самостоятельно. Риск такого решения заключается в том, что вместо готового утвержденного документа можно получить отказ.

Компания «Геомер групп» поможет вам получить и согласовать ГПЗУ. Записаться на консультацию можно по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.

Важно! Если ранее вы уже получали градостроительный план, проходить заново процедуру его согласования не нужно, если срок действия документа еще не вышел. Ранее срок действия не определялся. С 2017 года он составляет три года. Информация считается актуальной на момент получения документа.

Допустим, вы ранее согласовали ГПЗУ и срок его действия еще не вышел. Но за это время территория изменилась, например, на ней были построены ОКС. Информация в плане с этого момента неактуальна. Но несмотря на это, не обязательно получать и согласовывать новый. Достаточно внести изменения в существующий.

Исправления вносят и в том случае, если были выявлены ошибки в уже согласованном плане. Перед согласованием ГПЗУ нужно учесть и еще один нюанс. Допустим, на территории уже запланировано строительство здания или сооружения. Их расположение может повлиять на другие спроектированные объекты. В этом случае также может возникнуть необходимость внести изменения в план.

Регламент внесения изменений в ГПЗУ утвержден в действующих правилах и распоряжениях местных властей. Правила внесения дополнений могут отличаться для разных регионов. В большинстве случаев актуальность информации в градостроительном плане муниципалитет проверяет ежегодно. Если есть расхождения между текущей ситуацией и информацией в документе, в него вносят изменения.

Если вы получили ГПЗУ больше 3 лет назад, пользоваться сведениями из него нельзя. В этом случае нужен новый документ. Здесь нужно учесть и еще один нюанс. За 3-летний срок могли произойти изменения в правилах застройки. В таком случае есть риск, что согласовать ГПЗУ не получится, потому что планируемый объект не будет им соответствовать.

Подача заявления

Основанием для подготовки и утверждения ГПЗУ служит заявление. Обратиться с таким заявлением может правообладатель участка, независимо от юридического статуса. Это может быть собственник, арендатор, человек с правом пожизненного наследственного владения.

Заявлением можно подать через МФЦ. Специалист многофункционального центра примет его и назовет вам дату, когда вы сможете забрать готовый документ. В Мосархитектуру подать документы можно в электронном виде.

Важно! Частные лица могут подать заявление в Мосархитектуру в бумажном и электронном вариантах. ИП и юридические лица – в электронном. В регионах это требование может отличаться.

Заявление на ГПЗУ заполняют по утвержденной форме. Бланк вы сможете взять прямо в МФЦ. К заявлению нужно приложить документы. В регионах список документов может отличаться. Поэтому мы рекомендуем уточнить его до того, как вы обратитесь в администрацию с заявлением. Если вы собрали и предоставили не все документы, это может быть основанием для того, чтобы вернуть ваше заявление без рассмотрения.

Для обращения в Мосархитектуру вам потребуется:

  • Паспорт заявителя (и доверенность, если заявление подает не правообладатель, а третье лицо).
  • Выписка из ЕГРН.
  • Копии соглашений с коммунальными службами.

Копии документов не входят в обязательный перечень документации. Но если они у вас есть, лучше предоставить копии.

Индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам дополнительно нужно предоставить выписку из реестра (ЕГРИП или ЕГРЮЛ соответственно).

Предоставлять топосъемку для получения и согласования ГПЗУ не требуется. Но, как показывает практика, этот документ может входить в перечень. Рекомендуем заранее узнать, какие документы вам потребуются. Если ваши интересы предоставляют специалисты компании «Геомер групп», вам не придется заниматься сбором документов. Наши специалисты пройдут все этапы процедуры с вашим минимальным участием. С нами вы сможете сэкономить свое время и уменьшить риск получить отказ в согласовании ГПЗУ.

В электронном виде можно подать заявление на сайте «Мосархитектуры»:

  • Сначала нужно зарегистрировать личный кабинет на сайте. Сделать это можно самостоятельно. Если возникают сложности с регистрации, получить помощь можно в многофункциональном центре.
  • После регистрации нужно заполнить форму заявления. Вы можете выбрать в каком виде хотите получить готовый согласованный документ. К заявлению в электронном виде прилагается пакет документов.
  • Следить за ходом вашей заявки можно в личном кабинете на сайте.
  • Когда план будет готов и согласован, вы получите его в том формате, который указывали в заявлении (бумажный или электронный).

Действия местной администрации

Заполненное заявление из МФЦ передают в департамент архитектуры администрации. После этого специалисты департамента должны получить технические условия на подключение к различным инженерным коммуникациям.

Этот этап занимает 7 дней. Срок установлен законом. В заявлении на ГПЗУ собственник обычно указывает цель получения документа. Но это не является обязательным условием. Мы рекомендуем по возможности указывать этот пункт. Дело в том, что если данных нет, специалисты департамента архитектуры сделают запрос на технические условия исходя из максимально возможной нагрузки. Эта информация содержится в правилах землепользования.

Все работы, необходимые для подготовки ГПЗУ, должны быть закончены в 20-дневный срок с момента подачи заявления.

Информация для подготовки ГПЗУ

При подготовке ГПЗУ специалисты отдела архитектуры используют разные источники информации:

  • Проекты межевания и планировки территории.
  • Градостроительные нормативы.
  • Данные о земельных участках и объектах капитального строительства из ЕГРН.

Иногда используют временные регламенты, которые действуют на текущий момент. Для некоторых территорий могут отсутствовать и они и, в этом случае единственный документ, которым руководствуются специалисты Департамента архитектуры – правила застройки и землепользования.

Градостроительная комиссия

Подготовленный ГПЗУ рассматривает градостроительная комиссия. Здесь может возникнуть еще одна сложность. Она тоже связана с тем, что в отношении территории не было разработано проектов планировки.

Когда все земельные участки, расположенные на территории, были размежеваны, проект планировки можно считать формальностью. Сложнее, когда участки формировали в ходе процедуры согласования расположения. Один из минусов этой процедуры – при ее проведении никак не учитывались перспективы дальнейшего использования этой территории.

Утверждение документа

До 1 июля 2017 года процедура получения и согласования ГПЗУ требовала обязательного утверждения этого документа. Утверждался план распоряжением департамента архитектуры. Так как после изменений в законе градостроительный план стал информационным документом, теперь его не нужно утверждать. После подготовки план просто регистрируют.

Выдача документа

На подготовку и согласование ГПЗУ органам местной власти закон отводит 20 дней. По истечении этого срока вы получите готовый документ. Получить его можно разными способами:

  • В бумажном варианте через МФЦ. Вы приходите за согласованным планом в тот же многофункциональный центр, где подавали заявление.
  • В бумажном варианте по почте. Этот способ также можно выбрать во время подачи заявления. Подходит в том случае, если вам нужен документ в бумажном формате, но нет возможности забрать его.
  • В электронном виде. Такой документ, заверенный ЭЦП, будет отправлен на электронную почту, которую вы указываете в заявлении.

В том случае, если ваши интересы представляют наши специалисты, вы получите согласованный документ в нашем офисе.

Когда могут отказать

Несмотря на то, что процедура подготовки и согласования ГПЗУ после 2017 года упростилась, закон определяет основания для отказа. Они указаны в ст. 57.3 ГрК:

  • Заявитель не имел права обращаться за градостроительным планом. Подать заявление может или правообладатель, или его доверенное лицо. Когда интересы собственника представляет третье лицо, на него должна быть оформлена доверенность. Если это требование закона не соблюдено, органы местной власти откажут в подготовке и согласовании ГПЗУ.
  • Правила землепользования не допускают строительство, если нет проекта планировки территории. ГПЗУ – информационный документ. При его подготовке используют разную информацию, среди которой – документы по планировке и развитию территории. Местная администрация может устанавливать ограничения на застройку тех земель, для которых не разработаны такие проекты.

Чтобы избежать возможного отказа, рекомендуем обращаться за помощью в согласовании ГПЗУ к специалистам. Когда вы проходите процедуру самостоятельно, вы сможете сэкономить, так как за сам план платить не нужно. Но риск отказа очень велик. Например, в некоторых регионах может отличаться пакет документов. Неполная документация будет для местных властей законным основанием для отказа.

С помощью специалистов «Геомер групп» вы сэкономите свое время. Мы не можем обещать срочное согласование плана, так как этот срок регламентирует закон. Наши специалисты контролируют прохождение всех этапов процедуры. Поэтому риск ее затягивания или получения отказа минимален.

Чтобы записаться на бесплатную консультацию нашего эксперта, звоните по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector